Observatório de Valores e modernização de metodologias de avaliação em massa de imóveis, em Belo Horizonte

El Mapa de Valores de Suelo en América Latina es una iniciativa del Centro de Estudios Territoriales, en colaboración con el Grupo de Observação e Transformação do Território (GOTT), de la Universidad Federal de Santa Catarina (UFSC), Brasil.

A continuación, les acercamos la última novedad del sitio realizada por los colaboradores de Brasil; Ana Nabuco y Jailton Veiga.

A Subsecretaria da Receita Municipal da Prefeitura de Belo Horizonte coordena projeto de formulação de metodologias inovadoras para avaliação de imóveis em massa, para fins tributários. Em parceira com a Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG), através do Centro de Desenvolvimento e Planejamento Regional (CEDEPLAR), foram elaborados modelos para avaliação das tipologias «apartamentos», “casas”, “barracões”, “galpões” e “lotes vagos”. Partiu-se da separação espacial de subgrupos de imóveis, formando clusters espaciais, nos quais há relativa homogeneidade dos imóveis.

Para “apartamentos”, foi priorizada metodologia que permitisse modelar a distribuição heterogênea de suas características intrínsecas e extrínsecas, recorrendo-se a modelos econométrico-espaciais (CEDEPLAR, 2020). A avaliação das tipologias “casa”, “barracão”, “galpão” e “lote vago” é ainda mais complexa, tendo em vista sua enorme heterogeneidade. “Um mesmo tipo construtivo pode significar formas construtivas distintas, cujos usos, após sua transação, podem variar. Uma casa, por exemplo, pode ser transmitida para ser demolida e dar lugar a um prédio (comercial, residencial ou misto); para se conservar a construção, mas dar lugar a um uso diferente (por exemplo, uma residência que é convertida em restaurante); ou para se manter o mesmo uso” (CEDEPLAR, 2020). Isso é fundamental para avaliação, pois o valor associado a qualquer transação, leva em conta o uso futuro do imóvel.

Essas características das casas, barracões, galpões e lotes – heterogeneidade e versatilidade – demandaram “modelos de classificação”, prévios à estimação econométrica. No caso de Belo Horizonte, o modelo de classificação empregado, elaborado a partir da metodologia de gradient boosting, retorna a probabilidade de um imóvel ter sido vendido enquanto sua própria tipologia ou pela terra sobre a qual se localiza (“terreno de segunda geração”, segundo Sandroni, 2016).  Os resultados gradiente boosting de casas, barracões e galpões podem ser vistos na Figura 1: o modelo faz essa classificação a partir das características do imóvel e de sua localização. A base de “Projetos Aprovados”, da Secretaria de Políticas Urbanas da Prefeitura de Belo Horizonte, permitiu testar e concluir que o modelo de classificação prevê relativamente bem essas possibilidades: em geral, os resultados tiveram uma acurácia de mais 95%, segundo CEDEPLAR (2020). O uso de modelos de classificação para fins de determinação de valores venais por governos locais é incipiente, na América Latina.   

Figura 1 – Classificação: Matriz de Importância

Casas

Barracões

Galpões

Fonte: CEDEPLAR, 2020

A proposta da Prefeitura de Belo Horizonte é que estas estimativas de valores de apartamentos sejam disponibilizadas em plataforma virtual, para acesso por parte de qualquer cidadão. Esta seria a primeira etapa de disponibilização de dados a partir da instalação de um “Observatório de Valores e Dinâmica Imobiliária”, projeto também sob coordenação da Subsecretaria da Receita Municipal. O projeto do Observatório implica articulação do Fisco Municipal com diversos atores externos, inovação tecnológica em informação e comunicação e reforço à transparência pública. Será um espaço virtual, com um sistema de informações geográficas, que permitirá acompanhar, de forma ágil e interativa, através de ferramentas e mapas digitais, a evolução de preços de imóveis e da dinâmica imobiliária em Belo Horizonte. O Observatório deverá ser criado em parceria com universidades e centros de pesquisa de Belo Horizonte, esferas do poder público, e outras instituições ligadas ao mercado imobiliário, que contribuam com a produção de conhecimento ou compartilhamento de dados de valores, preços e transações imobiliárias.

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