Compartimos la siguiente nota llevada a cabo por el equipo de Estudios Territoriales Inmobiliarios vinculado con el CET mediante el Convenio Especifico con el Ministerio de Finanzas de la Provincia de Córdoba, donde se explica cómo se consideran las fluctuaciones del tipo de cambio en los estudios de mercado de suelo urbano la misma. En el mismo se analiza el caso particular de la ciudad de Córdoba y se comparten los resultados de una investigación basada en datos del observatorio inmobiliario de la provincia, registrados desde 2017.
Capitalizar los datos históricos de un observatorio de valores
El principal insumo de los estudios valuatorios de carácter masivo son los datos de mercado, que permiten conocer y capturar las dinámicas del mercado vigentes. El buen desempeño de los modelos de valuación masiva automatizada está estrechamente ligado, además de la calidad, a la cantidad de observaciones en el espacio y una buena distribución de estos. En suma, puede concluirse que este tipo de estudios son intensivos en datos, lo cual es costoso y conlleva una gran dedicación.
A mediados de 2020, luego de 3 años de funcionamiento del Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI) [1], se inició una investigación con el fin de evaluar cómo reutilizar la información de años anteriores, para suministrar una mayor cantidad de datos cada vez que se ejecuten los modelos de valuación masiva que aplica la provincia de Córdoba (Figura 1).
Considerando el contexto macroeconómico argentino, de alta inflación y recurrentes depreciaciones de la moneda, resulta ineludible fijar alguna metodología de actualización de valores muestrales relevados en diferentes momentos de tiempo. Reiteradas veces se ha hablado de la “dolarización del mercado inmobiliario”, incluso muchas de las operaciones suelen pactarse en moneda extranjera [2]. No obstante, asumir la dolarización total del mercado inmobiliario puede ser un supuesto desacertado.
Cada año, la Dirección General de Catastro impulsa el desarrollo de estudios inmobiliarios integrales, los que se ejecutan con el apoyo técnico y científico de IDECOR y la participación de Universidad Nacional de Córdoba, a través de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales, y el CONICET. Una de las líneas de investigación impulsada en 2020 se centró en estudiar y cuantificar el efecto de la variación del dólar sobre el valor de la tierra urbana en pesos, considerando además la ubicación geográfica.
Un resultado piloto fue presentado en la Reunión Anual de la Asociación Argentina de Economía Política. El trabajo “El impacto de las variaciones del tipo de cambio sobre el valor de la tierra urbana. ¿El mercado inmobiliario está totalmente” desarrolla un análisis para la Ciudad de Córdoba en base a 2.341 datos de mercado registrados en OM entre 2017 y 2019. Los resultados y la metodología fueron luego aplicados en la estimación de los valores urbanos 2020 para toda la provincia.
Metodología y resultados obtenidos
A continuación se explica, de manera simple y resumida, la metodología seguida y los principales resultados obtenidos. A partir de una muestra de mercado se estima una ecuación lineal en logaritmos utilizando modelos de econometría espacial, donde la variable respuesta (valor unitario de la tierra observado, en pesos) está en función del valor del tipo de cambio al momento de su relevamiento. De esta manera, el coeficiente estimado se interpreta como el cambio porcentual en la variable dependiente frente a una variación porcentual en la variable independiente. En otras palabras ¿Cuánto varía porcentualmente el valor unitario de la tierra en pesos, frente a un cambio porcentual del 1% en el valor del tipo de cambio? Al plantear el modelo en logaritmos, el coeficiente estimado es conocido con el nombre de elasticidad.
En síntesis:
- Una elasticidad menor a 1, implica que la tierra urbana se encuentra parcialmente dolarizada. Por ejemplo, dado un coeficiente estimado de 0,5, significa que un incremento del 10% en el valor del dólar provoca un incremento del 5% en el valor de la tierra urbana (en pesos).
- Una elasticidad con valor igual a 1 implica que la tierra urbana se encuentra totalmente dolarizada. Así, todo incremento en el valor del tipo de cambio se traslada de manera proporcional al valor de la tierra. Por ejemplo, un aumento del 10% en el valor del dólar, refleja un aumento del 10% en el valor de la tierra urbana (en pesos).
- Una elasticidad mayor a 1, supone que la tierra urbana se incrementa en mayor proporción que el incremento en el tipo de cambio. Así, un coeficiente de 1,5 implica que frente a un incremento en el valor del dólar del 10%, la tierra urbana medida en pesos se incrementa un 15%.
Para evaluar cómo se distribuye territorialmente el efecto, la ciudad se dividió en 10 deciles, siguiendo el valor de la tierra disponible a mediados de 2020 (es decir, valores resultantes del estudio 2019). Luego, en cada zona se estimó la respectiva elasticidad (Figura 2).
Conforme los resultados obtenidos, se observa que el efecto no es uniforme en el territorio, indicador de los diferentes segmentos del mercado. De hecho, zonas con un funcionamiento más dinámico en el mercado de la tierra, mayor cantidad de operaciones y un mayor atractivo para el desarrollo de negocios, se caracterizan por una mayor reacción frente a variaciones en el tipo de cambio, que zonas con mercado inmobiliario más deprimido y menor cantidad de operaciones. Es decir, las zonas de mayor valor unitario de la tierra están “más dolarizadas” que las zonas deprimidas, con valores de tierra más bajos en términos relativos.
Analizando los resultados en detalle, se observa que zonas periféricas que condicen con valores por m2 menores, tienen una menor elasticidad frente al tipo de cambio que zonas con un mayor valor por m2. La elasticidad estimada para el primer decil es de 0,34. En otros términos, ante un aumento del 10% del tipo de cambio, el valor por m2 en pesos de las observaciones pertenecientes a este decil aumentan un 3,4%. Por otra parte, en el decil más alto, la elasticidad es 1,16; es decir que ante un aumento del 10% en el precio del dólar, el valor por m2 en pesos se incrementa un 11,6%.
La investigación llevada adelante tenía por fin, además de una mejor comprensión de la dinámica del mercado de suelo, aprovechar la mayor cantidad de datos posible del Observatorio, aumentando así el volumen de datos a incluir en los modelos de valuación masiva a aplicar.
Con las elasticidades estimadas, se procedió a la actualización de los valores registrados en OMI. Se presentan dos ejemplos para una mejor comprensión. El primer caso es en una zona de barrio Poeta Lugones, donde la elasticidad estimada es de 0,96; como se observa en la Figura 3 los valores observados en diferentes épocas son muy diferentes entre sí ($7.461 m2, $14.928 m2, $12.325 m2 y $14.076 m2); sin embargo, luego de la actualización, los valores oscilan alrededor de los $12.000 por m2. De manera análoga, en barrio Renacimiento con una elasticidad estimada de 0,34, también se observan resultados satisfactorios, con valores cercanos a $1.500 por m2.
Los resultados alcanzados permiten advertir que, asumir en una investigación que el mercado inmobiliario se encuentra totalmente dolarizado, resultaría distorsivo. El caso más fuerte se presenta en las zonas menos dinámicas de la ciudad, las que serían trabajadas con valores mayores del que efectivamente corresponden (se les estaría imputando una elasticidad igual a 1 cuando los resultados indican que es igual a 0.34), lo que impacta no sólo en el cálculo de las nuevas valuaciones, sino también a la progresividad inherente de un sistema tributario equitativo.
Conocer y comprender estas dinámicas es de gran utilidad para la actualización de los valores muestrales de un observatorio, lo que permite capitalizar el esfuerzo de relevamientos de años anteriores y asegurar modelos valuatorios más eficientes y de mayor calidad.
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[1] El OMI cuenta actualmente con 41.400 datos de mercado georreferenciados, registrados desdde 2017 a la fecha. Un 57% (23.600) son valores de terrenos urbanos sin edificar.
[2] El análisis del tipo de moneda en que se ofertan lo inmuebles, conforme los más de 41.000 datos registrados en OMI, muestra variaciones a lo largo de los años y según el tipo de inmueble. Si se consideran las 11.500 observaciones urbanas (terrenos baldíos y edificados) relevadas en 2020, el 70% se presentan en dólares.
